에어비앤비(Airbnb)는 주택가격과 임대료를 올리는가? (단기렌탈이 주택시장에 미치는 영향 분석)
에어비앤비(Airbnb)는 주택가격과 임대료를 올리는가? (단기렌탈이 주택시장에 미치는 영향 분석)
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원문을 보고 싶으신 분들은 위 링크 주소를 참고하세요.
에어비앤비(Airbnb)는 주택가격과 임대료를 올리는가? (단기렌탈이 주택시장에 미치는 영향 분석)
작년(2023.9.5)에 뉴욕시의 단기렌탈 규제법(Local Law 18) 시행되어
에어비앤비 등 단기렌탈(Short-Term Rental;STR;단기임대) 사업자에 대한 규제가 시행되었다고 전해드렸었는데요.
사실상 단기렌탈, 특히 에어비앤비를 금지하는 수준의 규제였습니다.
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이와 같이 단기렌탈을 규제하는 이유는 간단합니다.
임대시장에 매물로 나와야 할 부동산이 단기렌탈로 유입됨에 따라 임대료의 상승이 발생해
현지 거주민의 생활이 어려워지기 때문이라는 것입니다.
정치인들은 자신들에게 표를 주는 유권자의 이익을 대변하게 되고 이에 따라 규제가 시행되게 됩니다.
실제 이러한 흐름을 통해 다른 국가/도시에서도 단기렌탈 규제가 시행되고 있습니다.
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그렇다면 정말로 단기렌탈이 해당 도시의 임대료 상승에 큰 영향을 미칠까요?
한 번 알아보겠습니다.
1. 뉴욕시의 사례
얼마전 Skift에서 단기렌탈을 규제한 후 1년이 지난 뉴욕시의 현황을 심층 분석한 기사를 내놨는데요.
뉴욕시의 도입 배경, 에어비앤비 등록 건수 변화, 호텔 시장 영향, 임대 시장 분석 등 깊이있는 분석을 진행했습니다.
이 기사의 내용을 통해 규제를 시행한지 1년이 지난 뉴욕시의 사례를 살펴보겠습니다.
Banned in NYC: Airbnb One Year Later
On the anniversary of Local Law 18, Airbnb’s NYC business has nosedived, the hotel industry is booming, and
individual hosts are suffering.
skift.com
① 뉴욕시와 단기렌탈의 장기전
뉴욕은 최소 15년간 단기 임대 문제로 싸워왔다고 합니다.
2011년, 뉴욕주는 임대 법을 제정하여 상주 거주자가 없는 경우 30일 미만의 숙박을 금지했습니다.
그러나 에어비앤비는 법이 시행된 후에도 정책을 변경하지 않았다고 합니다.
2년 후인 2013년에는 수천 개의 에어비앤비 목록이 불법이라는 기사가 나왔었습니다.
Airbnb's growing pains mirrored in New York City, where half its listings are illegal rentals
Apartment rental site Airbnb's revolutionary simplicity has made it easy for tens of thousands of people to
both list and discover lodging options in
skift.com
이러한 논란이 지속되자 2021년 뉴욕시 의회는 2년 후 발효될 'Local Law 18(앞서 소개한 규제가 포함)'을 채택했습니
다.
이 법은 30일 미만 임대 시 2명 이하 투숙객 제한, 내부 문 잠금장치 금지, 호스트 상주 필수, 대형 아파트 건물에서 단기
임대를 차단할 수 있는 금지건물 목록을 적용, 에어비앤비와 같은 플랫폼이 유효한 등록인지 확인을 요구, 호스트 데이터
를 뉴욕시에 제공 등이 포함되었습니다.
앞서 말씀드린대로 사실상 단기렌탈을 금지하는 법안이었습니다.
② 단기렌탈에 미친 영향
이같은 법으로 인해 단기렌탈은 크게 감소했는데요.
AirDNA의 데이터에 따르면, 2023년 7월부터 2024년 7월까지 30일 미만의 숙박을 위한 에어비앤비 목록이 83% 감소
했으며, 전체 등록 수는 24% 줄었습니다.
30일 미만 에어비앤비 등록 숙소 수는 법이 시행되기 전 21,900건에서 1년 후에는 3,700건으로 감소했습니다.
반면, 30일 이상의 숙박 목록은 29% 증가했습니다.
정책 도입의 목적이 이뤄진 것으로 보입니다.
③ 호텔에 미친 영향
뉴욕의 호텔시장은 2024년 매우 좋은 실적을 기록하고 있습니다.
올해 상반기 뉴욕시 호텔의 RevPAR(가용객실 당 수익)는 10.1% 증가했습니다.
반면, 다른 25개 주요 시장은 평균 2.5% 증가에 불과하였고, 미국 전체는 1.4% 증가에 그쳤습니다.
다만 이러한 뉴욕 시장의 선전에 대한 원인은 갈리고 있는데요.
일각에서는 단기렌탈 규제 때문이라는 이야기도 있고,
다른 한편에서는 수요 증가에 비해 공급이 줄어서라고도 합니다.
코로나 종식으로 수요가 증가했지만,
뉴욕시의 정책으로 많은 호텔 객실이 이주민과 홈리스용으로 제공되면서 공급이 0.8% 감소했다는 겁니다.
원인을 분석하기에는 아직 시간이 부족하다는 의견입니다.
④ 관광에 미친 영향
이 법의 도입 후 지역 상공회의소에서는 관광을 위축시킬 것이라는 비판을 했는데요.
1년이 지난 지금에 와서 보니 뉴욕시의 관광은 매우 강세를 유지하고 있습니다.
뉴욕시 관광 및 컨벤션 대변인은 2024년에는 도시 방문객 수가 4.2% 증가해 6,480만 명에 이를 것으로 예측했다고 합
물론 이 수치만 가지고 단기렌탈 규제가 관광에 미친 영향이 적다고는 할 수 없습니다.
숙박비를 늘리고 다른 항목을 감소했거나,
단기렌탈 규제가 없었다면 뉴욕시에 숙박했을 인원이 규제로 인해 외곽으로 얼마나 이동했는지 알 수 없기 때문입니다.
⑤ 임대료에 미친 영향
단기렌탈 주택 중 일부가 시장에서 사라지고 장기임대 주택으로 변경되면 주택 공급이 늘어나 임대료가 하락해야 합니다.
따라서 법의 효과를 제대로 알려면 임대료의 변화를 알아봐야 하는데요.
실제 2024년 7월 임대료 중위값은 2023년 7월 대비 0.9% 증가했습니다.
이는 단기렌탈 매물 수가 뉴욕시의 100만 단위의 주택 시장 가격에 영향을 미치기에는 매우 적은 수이기 때문이라는 분석
입니다.
그러나 위 가격은 전체 임대 시장에 대한 분석이었습니다.
에어비앤비 하면 생각나는 원룸(1 BedRoom;1-BR) 시장은 어떨까요?
Zumper의 전국 임대 보고서에 따르면, 24년 9월 원룸의 임대료 중위값은 전년동기대비 12.8% 상승한 역대 최고치를
기록했습니다.
Zumper National Rent Report
Check out Zumper's National Rent Report for the latest insights and rental trends in the top 100 cities in the
U.S.
www.zumper.com
전체 임대시장보다 더 크게 상승한 것인데요.
이는 코로나 이후 원격근무에서 사무실 복귀로 정책이 변화되면서 교외에 거주하던 노동자들이 도시로 돌아오게 된 점이
영향을 미쳤다고 합니다.
이를 두고 해석이 갈리는데요.
한쪽에서는 원룸시장에서도 단기렌탈 규제가 큰 영향을 미치지 못하고 수요와 공급이 중요하다고 하는 반면,
다른 한쪽에서는 법이 시행된 23년 하반기 이후 상승세가 꺾인 것은 정책의 효과가 있었다고 주장합니다.
이처럼 뉴욕시의 사례만 보면 단기렌탈이 임대료를 상승시키는지 알 수가 없는데요.
아직 시행한지 1년 밖에 되지 않을 뿐더러 세부적인 분석이 나오기 전이라 그런 것 같습니다.
그렇다면 과거에는 이와 관련한 연구가 없었을까요?
당연히 있었습니다.
과거의 연구를 한 번 살펴보겠습니다.
2. 단기렌탈이 뉴욕 주택 임대료에 미치는 영향 분석 논문
단기렌탈이 주택시장의 임대료 상승에 영향을 미친다는 이야기는 오래전부터 문제시 되어왔기 때문에 이에 대한 연구들도
진행된 적이 있습니다.
우선 하버드비즈니스리뷰(Harvard Business Review; HBR)에서는 단기렌탈이 집세 상승의 주요 원인이 아니다는 논문
을 인용하고 있습니다.
그렇다면 그 논문을 한 번 살펴봐야겠지요.
What Does Banning Short-Term Rentals Really Accomplish?
Concerns that short-term rentals fueled by platforms like Airbnb have caused long-term rents to rise in major
cities has caused some governments to place limits, including bans, on them. But research of New York City
found that short-term rentals are not the biggest contributor to high rents, especi...
hbr.org
HBR에서 인용한 이 논문은 와튼 스쿨 교수인 Sophie Calder-Wang이
뉴욕시의 단기렌탈이 주택시장에 미치는 영향을 분석한 논문인데요.
(계속 업데이트 되고 있으며, 최근 버전은 21.12월 버전입니다.)
Sophie Calder-Wang the Wharton School, University of pennsylvania HOME CV RESEARCH PRESS Assistant
Professor The Wharton School University of Pennsylvania Contact me at: [email protected]
www.sophiecalderwang.com
The Distributional Impact of the Sharing Economy on the Housing Market
I estimate the welfare and distributional impact of the home-sharing platform Airbnb on New York City
renters. I develop a structural model of an integrated housing market with two novel features. First, in
addition to the traditional long-term rental market, absentee landlords can reallocate their ...
papers.ssrn.com
위 논문에서 뉴욕시 임대인들에 대한 에어비앤비의 영향을 평가하는 모델을 개발하고 추정했습니다.
전체적으로는 27억 달러(3.6조원)이 임대인으로부터 임차인에게 부가 이전되었다고 분석되었습니다.
전체 규모만 보면 매우 커보이는데요.
개인별로보면 이야기가 조금 달라집니다.
위 표를 보시면 추정 결과 단기렌탈의 존재는 연간 임대료 중위값을 약 128달러(17만원, 월 1.5만원꼴) 증가시키는데요.
2021년 뉴욕시의 평균 임대료가 월 1,800달러(약 242만원)를 초과하고,
지난 10년간 32% 증가한 점을 고려하면,
에어비앤비가 임대료 상승에 기여한 비율은 약 1%에 불과합니다.
에어비앤비로 인한 뉴욕시의 임대료 상승은 전체 임대료 상승에 비하면 매우 미미하다는 것입니다.
또한 정부에서는 단기렌탈이 소외된 계층, 특히 저소득층이나 소수자에게 미치는지에 관심을 가지고 있지만,
연구 결과는 뉴욕시의 임대료 상승이 주로 고소득, 교육 수준이 높은 백인 임차인에 집중된다는 점을 보여줍니다.
이 논문은 뉴욕시에 한정된 논문인데요.
그렇다면 미국 전역에 걸친 자료는 없을까요?
있습니다.
작년 여름에 나온 보고서가 있는데요.
한 번 살펴보겠습니다.
3. 주택가격 및 임대료에 영향을 미치는 요인 분석
Oxford Economics에서는 주택 가격에 영향을 미치는 요인을 분석해 보고서를 냅니다.
Homepage
Navigate economic uncertainty and find growth opportunities with Oxford Economics. Access leading global
forecasting and quantitative analysis. Learn more.
www.oxfordeconomics.com
가장 최근에 발간(23.6월)된 보고서의 내용을 살펴보겠습니다.
여기서는 미국의 카운티 단위에서 주택가격 변화를 살펴보고 그 변화 원인을 분석하고 있습니다.
위 차트는 각 카운티별 단기렌탈(Short-term vacation rentals (STVRs)) 밀도의 변화를 나타낸 것입니다.
진할수록 단기렌탈의 수가 증가했다고 보시면 됩니다.
그럼 그 단기렌탈의 밀도 변화가 주택시장에 미친 영향을 살펴보겠습니다.
① 주택 가격
위 그래프는 2014년부터 2021년까지 미국 전역의 주택가격 상승을 각 요인의 영향에 따라 나눠본 것입니다.
우선 위 기간동안 전체 주택가격은 32.7% 상승했습니다.
그리고 주택가격에 가장 크게 영향을 미친 요인은 평균소득이었습니다.
평균소득은 21.1%로 대부분의 상승분을 담당했습니다.
다음은 2.1%로 실업률이 꼽혔습니다.
즉, 가구의 수입 관련 요인이 32% 중 23%를 차지한 것입니다.
반면, 단기렌탈의 밀도(STVR density; 빨간색)는 0.4%의 영향만 주는 것으로 나타났습니다.
32.7% 중에서 0.4%면 약 1.2% 정도를 차지하고 있는 셈입니다.
주택가격과 임대료로 분야는 다르지만 앞서 살펴본 뉴욕시의 분석 논문과 유사한 모습입니다.
금액으로 보면 조금 더 명확한데요.
단기렌탈의 밀도 변화가 없었을 경우 주택가격은 약 800달러(107만원) 낮았을 것으로 분석되었습니다.
이는 평균 주택가격인 23.2만달러(3.1억원)에 비하면 매우 낮은 수준입니다.
이 보고서에서는 전체 기간을 코로나 이전과 이후로 나누어 분석했는데요.
우선 코로나 이전 수준을 살펴보겠습니다.
2014년부터 2019년까지 주택가격은 총 23.1% 상승했는데요.
앞서 살펴본 대로 대부분이 평균소득과 실업률이었습니다.
여기서는 그 영향이 더 컸는데요.
23.1%중 두 요인이 22.0%를 담당했습니다.
사실상 거의 모든것이라고 봐도 무방합니다.
반면, 단기렌탈의 밀도는 0.2%의 영향에 그쳤습니다.
코로나 이후는 상황이 바뀌는데요.
20년부터 21년까지 주택가격은 9.6% 상승했습니다.
그런데 앞서 주요요인이었던 평균임금과 실업률은 1.6%만을 담당했습니다.
기타 요인이 7.6%로 대부분이었는데요.
판데믹으로 인한 각종 영향 때문이라고 합니다.
이것만 해도 놀라운데 더 놀라운 점이 있습니다.
단기렌탈의 밀도는 사실상 영향을 미치지 않았다는 점입니다.
아무래도 코로나 시기에는 관광이 멈추면서 단기렌탈의 밀도 변화가 주택가격에 영향을 미치지 못했을 것으로 보입니다.
그럼 주택가격에 이어 임대료도 살펴보겠습니다.
② 임대료
임대료 역시 주택가격과 유사한데요.
2014년부터 2021년까지 임대료는 총 9.9% 상승했습니다.
이 중 대부분(7.8%)이 평균소득 때문이었습니다.
여기서는 단기렌탈 밀도의 영향이 주택가격보다는 크게 영향을 미쳤는데요.
0.5%의 상승분을 담당했습니다.
절대적인 수치로만 보면 주택가격에서의 담당포션(0.4%)과 다르지 않는데요.
임대료의 상승이 주택가격의 상승보다 낮았던 만큼 상대적으로 더 큰 영향을 미쳤다고 봐야합니다.
전체 상승분 중 약 5% 정도의 영향이 있었다고 봐야겠습니다.
역시 금액으로도 보겠습니다.
단기렌탈의 밀도 변화가 없었을 경우 임대료는 약 5달러(약 7천원) 낮았을 것으로 분석되었습니다.
이는 평균 임대료인 1,000달러(약 1,350만원)에 비하면 역시 매우 낮은 수준입니다.
코로나 이전 시기로만 한정한다면 그 영향은 좀 더 명확해지는데요.
14-19년 기간 임대료 상승은 6.7%였습니다.
이 중 0.9%가 단기렌탈의 밀도 때문이었습니다.
전체 임대료 상승분의 약 13% 정도가 단기렌탈 때문이었다는 것입니다.
물론 금액으로 하면 영향이 미미하지만 상승분 중에서는 영향이 있었다고 봐야할 것 같습니다.
코로나 시기인 20-21년에 임대료는 3.3% 상승했는데요.
단기렌탈의 밀도는 사실상 영향이 없었습니다.
앞서 설명드린 주택가격과 동일한 이유때문일 것으로 보입니다.
4. 우리나라는?
그럼 우리나라는 어떨까요?
지난해 말 야놀자 리서치에서 '에어비앤비의 성장, 서울 부동산 시장에 미치는 영향 분석'이라는 보고서를 낸 적이 있는데
요.
야놀자 리서치
인사이트 Vol.9 에어비앤비의 성장, 서울 부동산 시장에 미치는 영향 분석 등록일 2023.11.28 첨부파일 Yanolja
Research Brief Vol.9 (KOR).pdf Yanolja Research Brief Vol.9 (ENG).pdf 이번 야놀자리서치 브리프에서는 2010년
부터 2022년까지 서울시 에어비앤비 숙소 수의 변화와 법정동별 부동산 가격 및 임대료 변화 간의 관계를살펴보았습니
다. 에어비앤비가 서울 일부 지역의 부동산 가격 상승과 임대료 상승에 유의미한 역할을하며, 특히 투기 위험이 높은 지
역에서 ...
www.yanolja-research.com
위 차트는 CHRIBA에서 정리한 서울의 에어비앤비 분포도와 상위 10개 행정동인데요.
(전에 전해드렸던 자료입니다.)
야놀자에서는 이러한 에어비앤비 리스팅 수를 기준으로 주택가격과 임대료의 추이를 분석했습니다.
국내 호텔 산업 동향(23.4)
분기별 1회 포스팅을 지향했으나... 어느새 4월도 지나가고 있는 우리나라 호텔 산업 동향 포스팅입니다. 1...
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위 그래프를 보시면 에어비앤비에 등록된 숙소 수와 아파트/오피스텔/다세대 의 주택가격과 임대료를 표시했습니다.
이를 기반으로 이자율, 물가, 전체 주택가격 및 임대료 중위수를 고려하여
에어비앤비에 등록된 숙소 수가 각 행정동에 미치는 영향(탄력성)을 분석했습니다.
① 주택가격(실거래가)
위 차트는 에어비앤비 등록 숙소수에 따른 서울시내 아파트 실거래가의 탄력성을 나타낸 것입니다.
여기서 탄력성이 1이라면 독립변수(에어비앤비 숙소 수)가 1% 증가할 때 종속변수(주택가격, 임대로)가 1% 증가하는
것을 말합니다.
(쉽게 상관관계를 생각하시면 됩니다.)
그리고 보라색 굵은 선으로 표시된 구는 에어비앤비 밀집도가 높은 구라고 보시면 됩니다.
보시면 한남동은 탄력성이 1이상으로 에어비앤비 숙소 수가 1% 증가하면 실거래가가 1%이상 증가합니다.
그밖에 다른 동들은 0.5 이하의 탄력성을 보였습니다.
오피스텔의 실거래가를 살펴보면
강남구쪽 전반에 어느정도 영향이 있는 것으로 나타났습니다.
연립다세대 주택의 실거래가를 살펴보면
연립다세대 주택의 밀집도가 높은 지역들(망원동, 합정동, 대방동, 신림동, 후암동, 이태원동 등)에서 영향이 있었던 것으
로 나타났습니다.
그럼 임대료는 어떨까요?
② 임대료(월세 환산)
에어비앤비 숙소 수에 따른 아파트 임대료의 탄력성을 살펴보면
회현동과 서교동에서 영향이 컸습니다.
둘 다 명동과 홍대로 관광객들이 많이 찾는 곳이라 이해가 갑니다.
그밖에 특이한 점은 봉천동과 신림동, 구로동에 영향이 있다는 것인데요.
상대적으로 서울 외곽에 투숙하는 관광객들의 영향이라고 봐야할 것 같습니다.
다음으로 오피스텔 임대료를 살펴보면
강남 3구의 오피스텔 임대료가 상대적으로 영향이 컸습니다.
다만 탄력성이 강하게 나타난 지역은 없었습니다.
아파트보다는 오피스텔, 연립다세대 주택이 에어비앤비의 영향을 많이 받을 것이라고 예상했는데 좀 놀라웠습니다.
연립 다세대 주택의 임대료에 에어비앤비가 미친 영향을 살펴보면
전반적으로 마포구 일대에 영향이 있었습니다.
특히 상수동은 1이상의 영향을 보였습니다.
전반적으로 연립 다세대 주택의 비중이 높은 지역에 영향이 있었다는게 야놀자의 분석입니다.
개인적으로는 에어비앤비가 임대료에 영향을 미치는 것은 어느 정도 예상하고 있었는데,
실거래가에도 영향을 미치는 점이 흥미로웠습니다.
특히나 한남동 아파트 실거래가에 영향을 크게 미치는 것으로 나타난 점은 매우 놀라웠습니다.
에어비앤비와 한남동 아파트는 연결지어 생각하기 매우 어려운 관계일텐데 말이죠.
제가 이해 못할 어떤 요인이 작동하는 것일지 궁금합니다.
지금까지 단기렌탈(에어비앤비)가 주택시장에 미치는 영향에 대해서 알아봤는데요.
일부 영향이 없다고 보긴 어렵지만
전체적으로는 영향이 매우 미미하다고 볼 수 있을 것 같습니다.
그럼에도 불구하고 소폭의 영향이라도 유권자들이 체감한다면 반응을 할 수 밖에 없는게 정치권일텐데요.
이미 단기렌탈이 주택가격과 임대료를 상승시킨다는 인식이 퍼져있는 이상 앞으로도 단기렌탈에 대한 규제는 더 도입되지
않을까 싶습니다.
향후에 이런 분석이 또 나온다면 전해드리도록 하겠습니다.
다들 즐거운 한가위 되세요.
이상입니다.