700억 들인 '신라스테이 세종', PF 대출 상환 실패로 공매행

700억 들인 '신라스테이 세종', PF 대출 상환 실패로 공매행

1. 세종시 최초 복합 비즈니스호텔 신라스테이 세종의 공매 진행

• 정부세종청사 인근 어진동 665번지에 위치한 신라스테이 세종 사업지가 결국 공매 시장에 나옴
• 지하 6층에서 지상 8층, 연면적 2만 6048㎡ 규모로 객실 259실, 컨벤션 시설, 비즈니스센터 등을 갖춘 복합형 비즈니스호텔로 기획됨
• 호텔신라가 브랜드 위탁운영을 맡고 센트럴세종이 시행, 상지건설과 희상건설이 시공을 담당했으나 사업이 좌초됨

2. 공사 지연과 PF 대출 원리금 상환 실패의 배경

• 2020년 8월 토지 매입 이후 교보증권이 약 700억 원 규모의 PF 대출을 주선하며 사업이 시작됨
• 코로나19 이후 원자재 가격 급등, 공급망 불안, 설계 변경 등의 악재로 공사가 반복 지연됨
• 책임준공 기한을 1년 이상 넘긴 2024년 1월에야 사용승인을 받았으나, 같은 해 7월 예정된 PF 대출 만기까지 원리금을 상환하지 못함

3. 대주단의 소송 제기와 책임준공형 신탁의 구조적 위험

• 교보증권을 포함한 13개 대주단이 기한이익상실(EOD) 사유 발생을 이유로 신한자산신탁에 약 657억 7000만 원 규모의 소송을 제기함
• 책임준공형 관리형 토지신탁 구조상 공사 지연 시 신탁사가 재무적 부담을 직접 떠안는 위험이 현실화됨
• 신한자산신탁의 신탁계정대 순액은 2023년 말 2000억 원에서 2026년 3월 말 1조 2000억 원으로 급증하며 재무 구조가 악화됨

4. 지역사회의 아쉬움과 현장 상황

• 주민들은 호텔 내 수영장 및 스타벅스 입점 등을 기대했으나 2년 가까이 건물이 방치되면서 실망감이 큼
• 인근 공인중개사 등에 따르면 외부 공사는 완료되었으나 내부 인테리어 미완성 상태로 유령 건물처럼 방치된 상황임

5. 향후 시장 전망 및 재무적 건전성 악화

• 나이스신용평가는 신한자산신탁의 등급전망을 부정적으로 평가하며, 부동산 경기 침체 장기화로 인한 수익성 악화와 과중한 재무 부담이 지속될 것으로 분석함
• 흑자 전환 등 일부 성과에도 불구하고 책임준공형 사업장 관련 리스크가 자산건전성 회복의 걸림돌로 작용 중

🔑 시사점

• 책임준공형 신탁 사업의 경우 경기 변동에 따른 공기 지연 리스크가 금융비용 급증과 담보권 실행으로 직결되는 구조적 취약성을 반드시 고려해야 함
• 호텔 개발은 높은 자본이 투입되는 만큼 인허가 및 공사 관리 단계에서의 변수를 최소화할 수 있는 강력한 리스크 관리 체계가 필수적임
• 세종시와 같이 정부 기관 중심의 수요가 확실한 지역이라도 PF 시장의 유동성 경색이 발생할 경우 준공 후 운영까지의 과정이 담보될 수 없음을 인지해야 함
• 호텔 운영권자인 브랜드사의 명성보다 시행사와 신탁사의 재무적 역량 및 사업 추진 안정성이 호텔 개발의 성패를 가르는 결정적 요인임